Einleitung
Das Jahr 2026 bringt für die Immobilienbranche zahlreiche rechtliche Änderungen mit sich. Als Hausverwaltung im Rhein-Main-Gebiet ist es unsere Aufgabe, Sie über die wichtigsten Neuerungen zu informieren und deren praktische Auswirkungen aufzuzeigen. In diesem Beitrag fassen wir die relevantesten Änderungen zusammen – von energetischen Vorgaben über mietrechtliche Anpassungen bis hin zu neuen Dokumentationspflichten.
Energetische Vorgaben: Die 65-Prozent-Regel greift
Heizungsaustausch in Großstädten
Eine der bedeutendsten Änderungen betrifft das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Spätestens ab dem 1. Juli 2026 müssen neu eingebaute Heizungen in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern mindestens 65 Prozent ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen beziehen – vorausgesetzt, die kommunale Wärmeplanung liegt vor. Großstädte sind verpflichtet, diese Wärmepläne bis zum 30. Juni 2026 zu beschließen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) bedeutet dies: Der Austausch einer defekten Heizungsanlage erfordert künftig eine sorgfältige Planung. Reine Gas- oder Ölheizungen ohne erneuerbaren Anteil sind in Großstädten ab der zweiten Jahreshälfte 2026 nicht mehr zulässig. Alternativen wie Wärmepumpen, Fernwärme oder Hybridlösungen rücken in den Fokus. Unsere WEG-Verwaltung unterstützt Sie bei der Umsetzung.
Kleinere Kommunen: Übergangsfristen bis 2028
In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt eine längere Übergangsfrist. Hier greift die 65-Prozent-Vorgabe erst, wenn der kommunale Wärmeplan vorliegt, spätestens jedoch ab dem 30. Juni 2028. Eigentümer in diesen Regionen haben somit mehr Zeit für die Planung, sollten jedoch die lokale Wärmeplanung aufmerksam verfolgen.
Mietrecht: Verlängerte Mietpreisbremse und geplante Verschärfungen
Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietungen weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Einige Bundesländer haben ihre Gebietskulissen an die aktuelle Marktlage angepasst. Unsere Mietverwaltung kennt die aktuellen Regelungen.
Geplante Begrenzung von Indexmieten
Das Bundesjustizministerium hat angekündigt, Indexmieten künftig zu begrenzen. Hintergrund ist die direkte Kopplung an den Verbraucherpreisindex, die in Zeiten hoher Inflation zu erheblichen Mietsteigerungen führen kann. Die konkrete Ausgestaltung einer gesetzlichen Obergrenze wird derzeit erarbeitet.
Textform statt Schriftform
Durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV wurde die Schriftformerfordernis für bestimmte mietrechtliche Erklärungen gelockert. Seit 2025 können Widersprüche gegen Kündigungen auch per E-Mail wirksam zugehen. Hausverwaltungen sollten ihre Kommunikationswege entsprechend anpassen, um fristgerechte Widersprüche nicht zu übersehen.
Neue Dokumentations- und Austauschpflichten
Bleileitungsverbot ab 12. Januar 2026
Ab dem 12. Januar 2026 sind sämtliche Bleileitungen und bleihaltigen Teilstücke in Trinkwasseranlagen verboten. Vermieter sind verpflichtet, alte Bleileitungen auszutauschen und den Austausch zu dokumentieren. Diese Pflicht gilt unabhängig vom Gebäudealter und betrifft insbesondere Altbauten.
→ Bleileitungsverbot 2026: Alle Details für Hausverwaltungen
Fernablesbare Zähler bis Ende 2026
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Diese Vorgabe resultiert aus der Heizkostenverordnung und dient der besseren Verbrauchstransparenz. Eigentümergemeinschaften sollten prüfen, ob ihre Zählerinfrastruktur bereits den Anforderungen entspricht.
→ Fernablesbare Messgeräte: Pflicht bis 31.12.2026 – Der komplette Ratgeber
CO₂-Kosten: Steigende Belastung für fossile Heizungen
Der nationale CO₂-Preis liegt 2026 bei 55 bis 65 Euro pro Tonne. Die gesetzliche Aufteilung zwischen Mietern und Vermietern erfolgt weiterhin nach dem Stufenmodell des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes. Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Für Eigentümer schlecht sanierter Immobilien steigen damit die jährlichen Zusatzkosten spürbar.
Öffentlich geförderter Wohnraum: Neue Pauschalen
Zum 1. Januar 2026 steigen die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung im öffentlich geförderten Wohnraum. Vermieter können ihre Mieten im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben anpassen, müssen die höheren Pauschalen jedoch rechtzeitig schriftlich gegenüber den Mietern anzeigen.
Handlungsempfehlungen für Eigentümer und WEGs
Fazit
Das Jahr 2026 bringt erhebliche Veränderungen für die Immobilienbranche. Energetische Vorgaben, mietrechtliche Anpassungen und neue Dokumentationspflichten erfordern vorausschauendes Handeln. Als Ihre Hausverwaltung unterstützen wir Sie bei der Umsetzung dieser Anforderungen und stehen für Fragen jederzeit zur Verfügung.
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*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts.*
