Bleileitungsverbot seit 12. Januar 2026: Was Hausverwaltungen jetzt wissen müssen

Das Wichtigste in Kürze

Stichtag verpasst? Die Frist zum Austausch aller Bleileitungen endete am 12. Januar 2026. Wer noch nicht gehandelt hat, verstößt gegen die Trinkwasserverordnung.

→ Handlungsempfehlung: Prüfen Sie umgehend Ihren Gebäudebestand und beauftragen Sie bei Bedarf einen SHK-Fachbetrieb.

Rechtliche Grundlage: Die novellierte Trinkwasserverordnung

Die novellierte Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die am 24. Juni 2023 in Kraft getreten ist, enthält in § 17 klare Vorgaben zum Verbot von Bleileitungen in Trinkwasserinstallationen.

Der Wortlaut der Verordnung

Nach § 17 Abs. 1 TrinkwV müssen Betreiber von Wasserversorgungsanlagen – und dazu zählen auch Vermieter und WEG-Verwaltungen – sämtliche Trinkwasserleitungen oder Teilstücke aus Blei bis zum 12. Januar 2026 austauschen oder stilllegen.

Warum das Verbot?

Blei ist ein neurotoxisches Schwermetall, das bereits in geringen Mengen gesundheitsschädlich ist:

Kinder:: Beeinträchtigung der geistigen Entwicklung, Lernfähigkeit und Verhaltensauffälligkeiten

Schwangere:: Erhöhtes Risiko für Fehl- oder Frühgeburten, niedriges Geburtsgewicht

Erwachsene:: Langfristige Schäden an Nieren, Blutbildung und Herz-Kreislauf-System

Der aktuelle Grenzwert von 10 Mikrogramm pro Liter (µg/l) kann bei fließendem Wasser durch Bleileitungen nicht sicher eingehalten werden – besonders nach Standzeiten (z.B. über Nacht).

→ Weitere rechtliche Neuerungen 2026 für Immobilienverwaltungen

Wer ist betroffen?

Eindeutig betroffen:

Vermieter von Wohnraum

- Vermietung gilt als "gewerbliche Tätigkeit" im Sinne der TrinkwV

- Volle Austauschpflicht bis 12.01.2026

- Informationspflicht gegenüber Mietern

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)

- Gemeinschaftseigentum betrifft in der Regel die Steigleitungen

- Die WEG-Verwaltung ist für die Umsetzung verantwortlich

- Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erforderlich

Gewerbliche Immobilien

- Bürogebäude, Hotels, Gastronomie

- Öffentliche Einrichtungen

Bedingt betroffen:

Selbstnutzende Eigentümer (Eigenheime)

- Fristverlängerung bis 12. Januar 2036 möglich

- Voraussetzung: Keine Schwangeren oder Kleinkinder im Haushalt

- Antrag beim Gesundheitsamt erforderlich

Gebäudealter als Indikator

Regional unterschiedlich: In einigen Regionen (Nord- und Ostdeutschland) wurden Bleileitungen länger verwendet als in Süddeutschland.

→ Unsere WEG-Verwaltung übernimmt die Koordination für Sie

Pflichten für Hausverwaltungen und WEGs

Als Hausverwaltung oder WEG-Verwaltung treffen Sie mehrere gesetzliche Pflichten:

1. Bestandsaufnahme durchführen

Prüfung aller verwalteten Objekte auf Bleileitungen

Insbesondere Gebäude mit Baujahr vor 1973

Dokumentation des Leitungsbestands

2. Austausch oder Stilllegung veranlassen

Beauftragung eines zugelassenen SHK-Fachbetriebs

Austausch nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik

Alternative: Stilllegung (Leitung wird dauerhaft außer Betrieb genommen)

3. Meldung an das Gesundheitsamt

Nach § 17 Abs. 2 TrinkwV müssen Sie dem zuständigen Gesundheitsamt schriftlich oder elektronisch nachweisen, dass:

Die Pflicht zur Entfernung/Stilllegung erfüllt wurde

Datum der Maßnahme

Art der durchgeführten Arbeiten

4. Informationspflicht gegenüber Mietern/Eigentümern

Sobald bekannt ist, dass Bleileitungen vorhanden sind oder vermutet werden:

Unverzügliche Information: der betroffenen Verbraucher

Hinweis auf Gesundheitsrisiken

Information über geplante Maßnahmen und Zeitplan

5. Dokumentation und Archivierung

Aufbewahrung aller Nachweise

Prüfprotokolle und Handwerkerrechnungen

Korrespondenz mit Behörden

Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine Checkliste für alle verwalteten Objekte und priorisieren Sie nach Baujahr und Nutzungsart (Wohnen mit Kindern = höchste Priorität).

→ Professionelle Mietverwaltung mit rechtssicherer Dokumentation

So erkennen Sie Bleileitungen

Visuelle Prüfung

Bleileitungen unterscheiden sich deutlich von anderen Materialien:

Einfacher Selbsttest

Messertest: Bleileitungen lassen sich mit einem Messer leicht einritzen

Klopftest: Blei klingt dumpf, nicht metallisch klingend

Magnettest: Blei ist nicht magnetisch (Stahl schon)

Dokumentenprüfung

Bauunterlagen und Bestandspläne prüfen

Wartungsprotokolle und frühere Sanierungsmaßnahmen

Auskunft vom Bezirksschornsteinfeger oder Wasserversorger einholen

Professionelle Analyse

Bei Unsicherheit: Laboranalyse des Trinkwassers

Stagnationsprobe (Wasser 4+ Stunden stehen lassen)

Akkreditiertes Labor beauftragen

Kosten: ca. 30-80 €

→ Wir beraten Sie gerne zur Vorgehensweise in Ihrem Objekt

Konsequenzen bei Verstößen

Wer die Pflichten aus der Trinkwasserverordnung nicht erfüllt, muss mit erheblichen Konsequenzen rechnen:

1. Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder

2. Zivilrechtliche Ansprüche

Mietminderung: Bleileitungen stellen einen Mietmangel dar. Mieter können:

Die Miete mindern (Rechtsprechung: 5-15% je nach Belastung)

Fristsetzung zur Mängelbeseitigung fordern

Bei Untätigkeit: Selbstvornahme und Kostenerstattung

Schadensersatz: Bei nachgewiesenen Gesundheitsschäden:

Behandlungskosten

Schmerzensgeld

Besonders hohe Haftung bei Kindern

3. Verwalterhaftung

Als Hausverwaltung können Sie persönlich haftbar gemacht werden, wenn:

Pflichten schuldhaft verletzt wurden

Eigentümer nicht informiert wurden

Notwendige Beschlüsse nicht herbeigeführt wurden

Wichtig für WEG-Verwalter: Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 27 WEG umfasst auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften wie der Trinkwasserverordnung.

Fristverlängerungen und Ausnahmen

Die Trinkwasserverordnung sieht in bestimmten Fällen Fristverlängerungen vor:

Ausnahme 1: Eigenheime zur Selbstnutzung

Verlängerung bis:: 12. Januar 2036

Voraussetzungen:

- Ausschließlich eigener Gebrauch (keine Vermietung)

- Keine Schwangeren oder Kleinkinder im Haushalt

- Gesundheitsschädigung ausgeschlossen

Antrag:: Beim zuständigen Gesundheitsamt

Achtung: Fristverlängerung entfällt bei Verkauf oder Vererbung!

Ausnahme 2: Kapazitätsengpässe beim Handwerk

Wenn bereits ein Auftrag an einen Installateur erteilt wurde, dieser aber aus Kapazitätsgründen erst nach dem 12.01.2026 ausführbar ist:

Nachweis erforderlich:: Auftragsbestätigung mit geplantem Termin

Antrag:: Beim Gesundheitsamt

Aussichten:: In der Regel positiv

Keine Ausnahme für:

Vermietete Objekte (auch einzelne Einliegerwohnungen)

WEGs (auch kleine Gemeinschaften)

Gewerbliche Nutzung

→ Energetische Sanierung: Weitere Pflichten für WEGs

Praktische Umsetzung: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandsaufnahme (sofort)

Alle Objekte mit Baujahr vor 1973 identifizieren

Bauunterlagen und Leitungspläne prüfen

Sichtprüfung der zugänglichen Leitungen

Bei Unsicherheit: Laboranalyse beauftragen

Schritt 2: Handwerkerbetrieb beauftragen

Angebote von zugelassenen SHK-Betrieben einholen

Auf Erfahrung mit Bleileitungsaustausch achten

Terminplanung mit Mietern/Eigentümern abstimmen

Schritt 3: Eigentümer/WEG informieren (bei WEG)

Beschlussvorlage für Eigentümerversammlung erstellen

Kostenvoranschläge präsentieren

Beschluss über Instandsetzungsmaßnahme herbeiführen

Schritt 4: Mieter informieren (bei Vermietung)

Muster-Mieterinformation:

> *Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,*

>

> *aufgrund der gesetzlichen Vorgaben der Trinkwasserverordnung sind wir als Vermieter verpflichtet, alle Bleileitungen in unserem Gebäude auszutauschen.*

>

> *Bei einer Überprüfung wurden in Ihrer Wohnanlage Trinkwasserleitungen aus Blei festgestellt. Der Austausch ist für den Zeitraum vom [Datum] bis [Datum] geplant.*

>

> *Bitte ermöglichen Sie dem Installateur Zugang zu Ihrer Wohnung am [Datum/Uhrzeit]. Sollte dieser Termin nicht möglich sein, kontaktieren Sie uns bitte unter [Telefon/E-Mail].*

Schritt 5: Durchführung

Koordination der Arbeiten

Dokumentation aller Maßnahmen

Fotodokumentation vor/nach Austausch

Schritt 6: Meldung ans Gesundheitsamt

Schriftlicher/elektronischer Nachweis

Datum der Maßnahme

Art der durchgeführten Arbeiten

Bestätigung des Fachbetriebs

Kosten und Finanzierung

Typische Kosten

*Hinweis: Stark abhängig von Leitungslänge, Zugänglichkeit und regionalen Handwerkerpreisen.*

Umlagefähigkeit bei Vermietung

Modernisierungsumlage nach § 559 BGB:

Grundsätzlich: 8% der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegbar

Bei energetischer Modernisierung: Bis zu 10% (hier nicht anwendbar)

Begrenzung: Maximal 3 €/m² innerhalb von 6 Jahren

Aber: Gerichte bewerten teils als Instandsetzung (dann nicht umlagefähig), wenn der Austausch aufgrund behördlicher Anordnung erfolgt.

Finanzierung in der WEG

Instandhaltungsrücklage: Prüfen, ob ausreichend Mittel vorhanden

Sonderumlage: Bei unzureichender Rücklage

Kredit der WEG: Mit Mehrheitsbeschluss möglich

→ Finanzierungsstrategien für WEG-Sanierungen

Ausblick: Weitere Verschärfung ab 2028

Grenzwert-Halbierung

Am 12. Januar 2028 wird der Grenzwert für Blei im Trinkwasser nochmals halbiert:

Was bedeutet das?

Selbst wenn keine Bleileitungen mehr vorhanden sind, können bleihaltige Armaturen oder Lötstellen den neuen Grenzwert überschreiten.

Empfehlung: Bei anstehenden Sanierungen bereits jetzt auf bleifreie Materialien achten – auch bei Wasserhähnen und Ventilen.

Weitere Pflichten 2026/2027

Hausverwaltungen sollten auch diese Fristen im Blick behalten:

→ Alle rechtlichen Neuerungen 2026 im Überblick

Fazit

Das Bleileitungsverbot ist seit dem 12. Januar 2026 in Kraft. Für Hausverwaltungen, WEGs und Vermieter bedeutet dies: Jetzt handeln! Wer die Pflichten nicht erfüllt, riskiert nicht nur empfindliche Bußgelder, sondern auch zivilrechtliche Ansprüche und Haftungsrisiken.

Die Umsetzung erfordert eine systematische Vorgehensweise: Bestandsaufnahme, Beauftragung qualifizierter Fachbetriebe, rechtskonforme Dokumentation und Meldung an das Gesundheitsamt. Als professionelle Hausverwaltung unterstützen wir unsere Kunden bei allen Schritten.

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*Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts.*